本文来源:时代财经 作者:罗韬
房地产市场经历了连续两个月的新房价格上涨后,再次迎来拐点,价格开始环比下跌,市场进入博弈期。
6月1日, 中国房地产指数系统一份报告显示上述信息。2023年5月,百城新建住宅平均价格为16180元/平方米,环比止涨转跌,跌幅为0.01%;同比跌幅扩大至0.11%。此前的3月、4月,百城新建住宅平均价格均环比上涨0.02%。
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“5月整体楼市表现疲软,市场分化较为明显,一二线城市房地产市场相对三四线城市而言更有活力。”上海中原地产首席分析师卢文曦告诉时代财经。
房地产市场整体低迷
“5月份我们全国在售项目来访人数几乎在下滑,客户成交意愿不如今年2、3月,我们也不得不采取一些价格措施去促进成交。”一位TOP30房企营销人士向时代财经坦言。
统计数据与上述人士的感受不谋而合。
第三方地产研究机构中国指数研究院数据显示,5月百城新房、二手房价格环比下跌城市数量分别为54个和83个,较上月分别增加10个和7个,其中新房和二手房价格环比均下跌城市数量共44个,较上月增加9个。
从成交量看,受到观望情绪加重影响,5月多数城市销售面积环比延续下降态势,加之各大房企推盘意愿不足,供需两端表现低迷。
第三方地产研究机构克而瑞发现,5月楼市重点30城供应仅为2019-2021年同期一半,成交环比下挫8%。
易居企业集团CEO丁祖昱认为,市场供需两淡的核心原因还是购房信心不足,加之前期刚需释放殆尽,楼市增长动能持续放缓。
从全国城市看,房价趋势分化日益明显。
一线城市房价依旧坚挺,显示出资产的“保值”能力,而三四线城市房价则并不乐观。
中国指数研究院数据,5月一线城市新房价格环比上涨0.04%,房价保持稳健;二线城市新房价格环比止涨转跌,跌幅为0.01%,半数城市房价呈回落状态;三四线代表城市新房价格已连续10个月下跌,本月跌幅扩大至0.05%。
虽然一线城市房价稳健,但是5月成交量降速却高于全国重点30城。
克而瑞统计,5月一线城市成交环比下滑22%、降幅高于全国重点30城平均。主要原因是前期热度较高的北京、上海、深圳均出现成交转降。
其中,北京主要受限于供应,连续2月供求比不足0.5。上海、深圳虽然供应放量,但是受外围区域推盘量占比增加影响,成交表现一般。以上海为例,外郊环和郊环外等外围区域供应占比超65%,也使得5月成交环比下降39%。
而对于二三线城市而言,成交热度也在小幅回落,城市分化格局显现。
其中,成都单月成交面积突破200万平方米,独占鳌头。前期略显低迷的武汉、济南、佛山、宁波、东莞、长春等存在不同程度的触底回升行情,环比持增。而多数城市环比持降,以合肥、嘉兴、徐州为典型代表。
“没人着急买房了。”这几乎成为地产人的目前阶段的共识。
市场预期谨慎乐观
市场整体较为低迷,大部分地产商对后市预期亦较为谨慎。
“年初,我们认为下半年市场可能会回暖,目前看来,预计今年市场还是较为艰难。”一家资金出险的房企高级副总裁向时代财经透露。
他的谨慎不无道理。从克而瑞统计的5月销售看,百强房企仅2成的销售环比增长。从业绩看,部分在土地市场上表现突出的区域型房企大华集团、伟星房产等才实现了单月业绩的环比增长。
此外,从累计销售额看,销售额同比增速较快大多为央国企。
时代财经不完全统计,包括中国海外发展(0688.HK)、华润置地(1109.HK)、招商蛇口(001979.SZ)、越秀地产(0123.HK)等公司前5月同比增速超50%。
“市场整体还是销售困难,销售增速快的公司无非是新推出的货值多,还有一个原因是部分公司产品定位比较准,目前市场上好地段的高端户型销售相对容易。”上述营销人士分析。
好的消息是,积极而宽松的政策还在继续出台。5月,包括杭州、南京部分区域放松限购。宁波支持在风险可控前提下,放宽房贷年龄限制。贵州、海南、广州、南京、南昌、营口等省市调整公积金政策,涵盖提高公积金贷款及租房提取额度,降低二套房公积金首付比例,放宽公积金购买二套房限制条件,支持公积金支付首付等。郑州、重庆、滁州等城市发放购房补贴。
中国指数研究院预计,6月中央及地方政府将加快推进稳楼市政策的出台,进一步探索丰富政策工具箱,以支持居民合理住房需求的释放,修复市场信心和预期。
克而瑞则认为,6月是上半年房企关键节点,为了冲刺年中业绩,房企也将加快推盘节奏,提升折扣力度,供应预期环比持增,成交也将有望迎来小幅放量。
“我们预计6月的房地产市场应该还在震荡和修复期。今年其实是不错的买房时间窗口,一线城市好地段的新房是优质资产,保值能力也强。但是,三四线城市看,目前的市场弹性较差,买房可能需根据自身情况谨慎看待。”卢文曦认为。